2023.04.14
2021년까지만해도
다주택자를 겨냥한 엄청 난 부동산 대책을 내세워
대책이 나올 때 마다 분석을 하고 전략을 세우는 것을 반복했다.
그러다 너무 많은 대책이 나와
어느순간 공부를 포기 하게 되고...
금리인상 시기를 맞아
부동산 하락기와 거래절벽이 일어나며
한동안 변화 된 부동산 정책을 머릿속에 업데이트 하지 않았다.
22년 9월
나의 2호 입주장을 겪었을때만 하더라도
조정지역으로 분류 되어,
분양가의 60%만 대출이 나왔다. (1호를 2년안에 판다는 조건 배제)
그것도 20년 6월인가 그 이전에 계약된 분양권만
분양가의 60% 대출 가능.
금리는 약 4%중반대였다.
(2호는 20년 2월에 계약하여, 분양가 60% 대출이 가능했다.)
지금은,
대부분의 지방은 조정 지역이 해제되어
비규제지역이 되었고
여기에 하버시티도 비규제지역으로 분류 되었다.
이번 사전점검 기간 중 5군데의 은행이 집단 대출 상담을 받았다.
비규제지역으로 '감정가의 60%까지 대출이 나옵니다'
단, DSR 70%는 봅니다.
아직 감정가가 확정 된 은행은 농협 밖에 없었고,
농협에서 내가 보유한 59타입은 4.4억을 감정가로 확정되었다고 한다.
금리는 약 4% 정도.
(타 은행은 차주중에 확정 예정이라고 한다.)
그럼, 주택담보대출을 받을 수 있는 금액은
4.4억 x 60% = 2.64억
분양가가 3억 이었고, 이 중 계약금 10%를 이미 납부 하였으니
잔금 시 2.7억이 필요하고..
주택담보대출을 Full로 받을 경우
옵션비 + 등기비 고려하면 2~3천 정도의 현금이 있으면 등기가 가능!
만약 나처럼 월세를 놓을 생각이라면,
대출 + 월세보증금으로 잔금이 가능한 것이다.
혹은, 신용 대출이 있다면...
주담대 대출을 받아 신용 대출을 갚는게 이득이다.
(신용 대출이 현재 6%이상이고, 주담대는 4%대이니)
물론 DSR이 70% 이하가 되어야 대출이 Full로 나올 수 있다.
이제 대출은 얼쭈 알아 보았고, 이제 좋은 세입자만 잘 만나면 되겠다.
'입주장에 세입자 구하기'
분양권 투자 중 가장 고난이도의 과제가 남았다.
특히나 요즘 같은 하락기에...
어떤 전략을 써서 세입자를 모셔야할까~
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